![[상속,증여,세무조사 전문] 로이세무회계](https://tistory3.daumcdn.net/tistory/5010158/skinSetting/4c4d05ca21bd4075b4f7ddc203430b74)
1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유, 2년 이상 거주를 전제로, 1세대 1주택자에게 양도세 100% 감면을 해주는 엄청난 혜택입니다.
(물론, 요즘 12억원을 넘는 고가주택이 워낙 많아져서 100% 감면을 받는 분들이 많지는 않습니다. 양도차익 중 12억원 초과분에 대해서는 세금이 발생합니다.)
이 중 2년 이상 거주 요건은 2017.8.3 이후에, 조정대상지역에 주택을 취득한 경우에만 부여된 의무인데, 취득당시 조정대상지역이었다면 양도시점에 조정대상지역에서 이미 해제된 경우라도 여전히 적용됩니다.
때문에 현재 전국 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었음에도, 아직 2년 이상 실거주를 해야만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 분들이 많이 있습니다.
1세대 1주택 비과세를 위한 "거주요건"을 충족시키는 방법
1. 실제 이사하여 2년 이상 실거주
당연히, 실제 거주하면 요건을 충족할 수 있습니다. 문제는, 투자 목적으로 생활기반이 없는 타지에 매수한 주택인 경우나 면적이 너무 작은 주택을 취득한 경우입니다. 이때는 실거주가 사실상 어려울 수 있습니다.
물론, 예외적으로 인정해주는 케이스는 있습니다. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양등의 사유로 양도하는 경우에는 2년 이상 실거주를 하지 않은 경우에도 거주요건을 충족한 것으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다. 이에 대한 판단은 사실관계를 보고 이루어지게 됩니다.
2. 양도하는 주택이 민간임대사업자 등록 주택인 경우 (현재는 불가)
이 규정은 세법 개정으로 현재 (2025년 4월 기준) 는 사라진 규정입니다. 법이 개정된 2019년 12월 16일 전에 임대사업자로 등록했어야 적용받을 수 있습니다.
3. 상생임대주택 특례를 이용하는 방법
상생임대주택 특례는 1세대 1주택 비과세 요건 중 ’거주요건‘ 을 쉽게 충족할 수 있도록 해주는 제도입니다. 따라서, 직접 거주하지 않았어도, 민간임대사업자로 등록하지 않았어도, 상생임대인 특례를 활용해 거주요건을 채운 뒤 주택을 비과세로 양도할 수 있습니다.
그 자세한 요건을 한번 정리해보겠습니다.
상생 임대 주택 특례의 요건
| ① "양도 당시 1세대 1주택" 이어야 |
| ② "직전 임대차 계약"에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 |
| ③ "상생 임대차 계약"을 체결해야 |
| ④ "상생 임대차 계약"에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상이어야 |
요건 ① 제일 중요한 요건 : "양도 당시 1세대 1주택" 이어야
상생임대주택 특례는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 '상생임대주택 특례' 요건을 모두 갖춘 경우에만 제공되는 혜택입니다. 따라서, 다주택자라면 상생임대요건을 갖춘 주택 외의 다른 주택은 미리 양도해야 합니다.
요건 ② "직전 임대차 계약"에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야
임대 기간의 계산은 계약상 기간이 아닌 "실제 임대한 기간"으로 따집니다. 또, 1년 6개월 이상인지를 따질 때 임대기간은 월력에 따르므로, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 보아 계산합니다.
주의할 점은 직전 임대차 계약의 기준입니다.
주택을 취득하면서 임대인의 지위가 승계된 경우 (= "갭투자"로 기존 전세 계약을 승계한 경우)의 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다. 즉, 주택을 취득 후 새로 시작하는 임대차 계약만 인정된다는 뜻입니다.
요건 ③ 상생임대차계약을 체결해야
상생임대차 계약이란, 직전 임대차 계약에 비해 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 계약을 말합니다.
상생임대인 특례 규정은 2022.2.15 최초 신설된 규정으로, 상생임대차계약을 '21.12.20 ~ '26.12.31 사이에 체결한 경우에만 적용됩니다. 따라서, 그 이전에 체결된 상생임대차 계약에 대해서는 적용이 불가능합니다. 반드시 이 기간 내에 임대보증금 등을 5% 이하로 인상하면서 체결된 '상생임대차 계약' 이 존재해야 합니다.
요건 ④ 상생 임대차 계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상이어야
이 때의 임대 기간 역시 "실제 임대한 기간" 으로 따지고, 월력에 따르므로 1개월 미만인 경우 1개월로 보아 계산합니다.
상생 임대인 특례 관련 자주 묻는 질문
상생임대인 특례 관련한 상담을 진행하면서, 고객분들 문의가 많았던 내용들을 문답형식으로 정리해봤습니다.
Q. 상속받은 주택에 임차인이 있는 경우 (피상속인으로부터 임대차계약을 승계한 경우) 직전임대차계약으로 인정되는지?
A. 아쉽지만, 상속으로 직전 임대차계약을 승계한 경우라도 직전 임대차계약으로 인정이 되지 않습니다. 따라서, 해당 임대차계약기간이 종료된 후 다시 직전 임대차계약을 체결해야 합니다.
Q. 부모가 전세계약을 체결한 후 임대기간이 개시된 후, 그 주택을 자녀에게 증여하여 임대인 명의를 자녀로 변경한 경우에 직전 임대차계약으로 인정되는지?
A. 주택을 증여받은 이후 임대인의 명의만 증여받은 자녀 명의로 변경하여 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다. 자녀가 상생임대인 특례 요건을 채우려면, 증여받은 이후 새로운 임대차계약을 체결 (직전임대차계약) 하여 1년 6개월 이상 임대한 뒤, 상생임대차계약까지 체결해야 합니다.
Q. 임차인의 사정으로 계약상 임대기간을 채우지 못하고 임대차 계약이 종료된 경우는?
A. 새로운 임차인과 계약을 하면서 임대보증금 또는 임대료를 인상하지 않았다면, 퇴거한 임차인의 임대기간과 새로운 임차인의 임대기간을 합산하여 임대기간을 계산할 수 있습니다.
Q. 상생 임대차 계약 체결일에 1세대 1주택이어야 하는지?
A. 아닙니다. 양도당시에 1세대 1주택이면 충분합니다. 따라서, 다주택자라면 상생임대주택 양도 전에 다른 보유 주택들을 먼저 양도해야만 특례를 적용받을 수 있습니다.
Q. 등록 임대주택 사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있을까?
A. 상생임대인 특례 요건만 충족했다면, 가능합니다.
Q. 다가구주택의 상생임대인 특례 요건은?
A. 다가구 주택은 양도를 어떻게 하는지에 따라 요건 적용이 달라집니다.
만일, 다가구 주택 전체를 일괄 양도하는 경우라면, 모든 호실 전부 상생임대인특례 요건을 충족해야 합니다. 이와 달리, 다가구 주택을 호별로 양도하는 경우라면, 각 호실별로만 상생임대인특례 요건을 충족하면 됩니다.
Q. 전 소유자가 임대차계약만 체결한 상태에서 주택을 매수하는 경우, 해당 임대차계약도 직전임대차계약으로 인정 못 받는지?
A. 네, 인정받지 못합니다.
| 기획재정부 재산 -1446, 2022.11.18 전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령§155의3에 따른 신 소유자의 직전 임대차계약이 아님 |
written by 로이세무회계
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