상가임대인의 몇 안되는 세금 혜택 (feat.착한임대인 세액공제)

 

부동산 임대업은 국가에서 장려하는 사업은 아닌 것 같습니다.

세법상 존재하는 세액감면이나 세액공제 규정에서 부동산임대업은 거의 다 적용 배제 업종에 해당합니다.

 

그나마 상가 임대인에게 적용되었던 "상가건물 장기 임대사업자에 대한 세액감면" 또한 2021년을 끝으로 감면 혜택이 종료되었습니다. 즉, 2022년 귀속분부터는 더 이상 이 세액감면을 받을 수 없습니다.

 

"상가건물 장기 임대사업자에 대한 세액감면" 은 상가 건물 임대에서 발생한 소득에 대해 5% 세액감면을 해주는 제도입니다. 이 세액감면을 받기 위해서는 "1) 개인사업자인 임차인에게, 2) 5년을 초과하여 계속 임대를 하고, 3) 임대료 인상률이 3% 이내여야 한다"는 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

보시면 아시겠지만 그 요건을 충족하기가 매우 까다롭고, 설령 충족했다고 해도 감면율이 5%에 불과하니, 적용도 어려울 뿐더러 혜택도 크지 않은 세액감면이었습니다. 그래서인지, "세제지원 실효성 미미"를 이유로 21.12.31 을 끝으로 일몰종료되었습니다.

 

 

이와달리, 코로나 확산이 한창이던 2020년 초에 신설된 "상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제 (이하 "착한임대인 세액공제")" 는 올해 세법 개정에서 2022년 12월 31일까지로 적용기간이 연장되었습니다. 따라서 2022년 귀속 임대소득에 대해서도 이 세액공제는 받을 수 있습니다.

 

물론 이 세제혜택도 임대인 보다는 사업상 어려움을 겪는 소상공인인 임차인의 경제적 부담을 낮추기 위해 만들어진 규정으로 보는 것이 맞을 것 같습니다.

 

임대료를 인하하여 세액공제를 받기 위해서는 어떤 요건을 충족해야 하는지, 세액공제율이 얼마나 되는지 등

오늘은 착한임대인 세액공제에 대해 간단히 소개해드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 임대인과 상가건물 요건 

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임대인 요건은 간단합니다. 상가를 임대하는 개인 또는 법인으로서, 그 상가건물에서 부동산임대업 사업자등록을 한 사업자여야 합니다.

 

( 임대인의 매출규모 제한은 별도로 없습니다. 다만, 복식부기의무자로서 추계신고한 경우와 무신고 또는 기한후 신고한 경우에는 적용이 제외됩니다.)

 

 

상가건물은 '상가건물 임대차보호법'에 따른 상가건물을 의미하는데, 이는 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물입니다.

 

 

 

 

 

 

2. 임차인 요건

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본 세액공제에서 제일 중요한 요건은 바로 임차인 요건입니다.

조특법 시행령 제96조의3 제3항에 따르면, 임차인은 다음의 소상공인에 한정하도록 규정하고 있습니다.

③ 법 제96조의 3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 소상공인”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조에서 “임차소상공인”이라 한다)를 말한다. (2021. 11. 9. 개정)

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 자

가. 「소상공인기본법」 제2조에 따른 소상공인
나. 임대상가건물을 2021년 6월 30일 이전부터 계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있는 자
다. 별표 14에 따른 업종 (사행시설 운영, 금융 및 보험업 등) 을 영위하지 않는 자
라. 상가임대인과 「국세기본법」 제2조 제20호에 따른 특수관계인이 아닌 자
마. 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조 또는 「부가가치세법」 제8조에 따라 사업자등록을 한 자

2. 임대상가건물 임대차계약이 종료되기 전에 폐업한 자로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 자

가. 폐업하기 전에 제1호에 해당했을 것
나. 2021년 1월 1일 이후에 임대차계약 기간이 남아 있을 것

 

즉, 임차인이 소상공인에 해당하는지가 핵심이며, 세액공제를 적용받기 위해서는 "임차인의 소상공인확인서" 를 발급받아 국세청에 제출해야 합니다.

 

※ 소상공인확인서는 소상공인시장진흥공단에서 발급받을 수 있습니다.

www.sbiz.or.kr/cose/main.do  

 

 

본래 임차인이 계속사업자여야만 세액공제가 가능했지만, 세법 개정으로 임차인이 폐업한 경우에도 요건만 충족했다면 임대인이 세액공제를 받을 수 있게 되었습니다.

 

 

 

 

 

3. 임대료 인하액과 세액공제율

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임대료 인하액은 다음과 같이 계산하도록 규정하고 있습니다.

계산식에서 보시면 아시겠지만, 임대보증금을 인하한 경우는 세액공제 적용대상이 아닙니다.

 

※ 세액공제 대상 임대료 인하액 = ① - ②

① 임대료 인하 직전 종전의 임대차계약에 따라 계산된 임대료
② 임대료 인하 이후 임대료로 지급했거나 지급하기로 하여 상가임대인의 수입금액으로 발생한 임대료

 

이렇게 계산한 임대료 인하액 x 70% 에 해당하는 금액이 법인세 또는 종합소득세에서 세액공제됩니다.

(기준소득금액이 1억원을 초과하는 경우, 임대료 인하액 x 50% )

 

 

 

 

 

주의사항.  세액공제 이후 임대료를 인상하는 경우, 세액추징

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임대료를 인하하여 세액공제를 받고, 과세기간 종료일로부터 6월 이내에, 임대료나 보증금을 그 인하 전 금액보다 인상한 경우에는 공제받은 세액이 추징됩니다.

 

즉, 세액공제를 받았다면 다음연도 6월까지는 인하하기 전 임대료보다 높은 임대료는 받을 수 없고, 임대차 계약 자체가 새로 갱신될 경우 인하 전 임대차계약 대비 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.

 

 

 

 

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임대료를 인하한 금액의 70%까지 세액공제가 된다는 말은, 임대료 인하시 임대인이 부담하는 경제적 손실은 '인하분의 30%' 라는 의미입니다. (지방세 세액공제와 농특세가 추가 과세분을 반영하여 실제 부담하는 손실을 계산해보면, 37% 입니다.) 또한, 세액공제액이 납부할 세액을 초과하는 경우에는 향후 10년간 이월시켜 공제받을 수도 있습니다.

 

따라서, 코로나로 인해 어려움을 겪는 소상공인 임차인을 위해 임대료를 인하하거나, 일정기간 면제해줄 의사가 있는 임대인분들은 착한임대인 세액공제를 통해 경제적 손실의 전부는 아니더라도 일정부분은 보상받을 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

※ 로이세무회계는 상가임대업자를 위한 장부기장, 법인세, 소득세, 부가세 신고대리 업무를 전문적으로 수행하고 있습니다.

 

서비스의 질이 떨어지지 않도록 하기위해, 세무사가 직접 관리 가능한 수준의 신고의뢰만 제한적으로 수임하여 업무 진행하며, 세금신고시 상가임대업자로서 챙길 수 있는 세액공제나 세액감면 혜택들을 면밀하게 검토합니다.

 

 

 

 

written by 로이세무회계

 

 

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