주택을 공동으로 상속받는 경우 알아야 할 세무 상식 (공동상속주택)

 

 

 

요즘 상속세 업무를 진행해보면, 과거와 달리 대부분의 상속인들이 장남이나 장녀를 차별하지 않고 형제자매끼리 법정상속지분에 따라 균등하게 상속재산을 분할합니다. 

 

만일 피상속인 (망인)이 생전에 법인 또는 개인사업체를 소유했거나 금융자산이 많은 경우에는

 

1) 부동산 A 는 장남

2) 법인 지분은 장녀  

3) 금융자산은 차녀

 

이런 식으로 분배해도 법정 상속지분비율대로 상속이 가능할 수 있습니다. 이 경우 부동산 보다는 법인의 "경영권 확보" 및 "가업승계"가 더 중요한 이슈이므로 재산 분할의 포커스가 부동산에 있지 않은 경우가 많습니다.   

 

그러나 대부분 상속의 경우에 피상속인이 남긴 상속재산은 아파트 1채 또는 2채인 경우 보편적일 것입니다. 이 경우 상속인인 자녀들이 해당 아파트를 지분으로 공동소유하게 됩니다. 공동소유하지 않고는 법정 상속지분비율을 맞출 수 없기 때문이죠. 

 

이렇게 상속으로 인해 자녀들 간에 공동으로 주택을 소유하게 되는 경우 알아야 할 기초 세무상식에 대해 얘기해보고자 합니다. 

 

 

 

 

 

 

세법상 공동상속주택의 기준

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공동상속주택이란, 

상속으로 인해 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 의미합니다. 즉, 돌아가신 아버지가 남긴 주택을 자녀들이 법정비율 혹은 협의한 비율대로 공동 상속받는 경우가 이에 해당합니다. 

 

만일, 공동으로 상속받은 주택이 2채 이상이라면

다음의 순서에 따라 그 중 1개 주택만 세법상 "공동상속주택"에 해당합니다. 

 

1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2) 위 1)에 따른 주택이 2이상일 경우   →  피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3) 위 1) 및 2)에 따른 주택이 2이상일 경우   →  피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4) 위 1) 및 2)에 따른 주택이 2이상이면서 & 피상속인이 거주한 주택이 없는 경우  →  기준시가가 가장 높은 1주택 

 

이처럼 1채만 공동상속주택으로 보는 이유는 공동상속주택에 대한 세법상 별도 규정들이 존재하기 때문입니다. 

 

 

 

 

공동상속주택 상속 이후 종부세

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종부세는 인별 과세이지만, 주택수 판정시에는 세대내 모든 주택을 합산합니다. 1세대가 1개 주택만을 단독으로 보유한 경우 주택 공시가격 11억 초과분에 대해 종부세가 과세되며, 공동으로 소유하거나 여러 채의 주택이 있는 경우 인별로 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되는 것이 현행 종부세 과세체계입니다.

 

지난 22년 2월 15일 상속주택에 대한 종부세 과세 방식이 개정되었는데요, 이와 관련해서는 이전에 쓴 아래 칼럼을 읽어보시면 좋을 것 같습니다.  

 

상속받은 주택에 대한 종부세 과세기준 (22.2.15. 시행령 반영)

 

개정 전에는 주택에 대한 소수지분율이 20% 이하이고, 그 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하인 경우 주택수 산정에서 제외해주었습니다. 

 

그러나 개정 후에는 지분율에 관계없이 상속개시일로부터 2년간만 (지방은 3년) 주택수에서 제외해주고, 이후부터는 주택수에 무조건 포함됩니다.  소수지분인 경우에도 그 지분비율만큼의 공시가격을 포함하여 종부세가 과세되는 것이니 2년 경과시점에 해당 상속주택을 양도할지 여부를 판단해야 합니다. 

 

 

 

 

 

공동상속주택 보유 상태에서의 다른 주택 양도시 양도세 

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공동상속주택이 있는 상태에서 다른 주택을 양도하는 경우 이 공동상속주택은 주된 상속인의 주택수에만 포함되고, 다른 상속인의 주택수에는 포함이 되지 않습니다. 

 

여기서 주된 상속인은 아래 순서로 판단합니다. 

 

1) 상속지분이 가장 큰 상속인 

2) 상속인간 상속지분이 모두 같은 경우   →   그 주택에 거주하는 상속인

3) 상속인간 상속지분이 모두 같고, 그 주택에 거주하는 상속인이 없는 경우  →  최연장자 

 

즉, 주된 상속인이 아니라면 공동상속주택 + 다른 거주주택 1채만 보유한 상태에서, 거주주택을 비과세 요건을 갖추어 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

 

 

 

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상속은 내 의사와 관계없이 일어나고,  대부분의 경우에 상속재산이 주택입니다. 정부의 부동산 규제로 인해 주택을 소유하게 되는 경우 보유세와 양도세, 거기에 취득세 까지 세금 부담이 큰 편입니다. 따라서, 상속이 예정된 분들은 상속주택에 관한 세무 상식을 숙지한 상태에서 상속에 대비하여야 합니다.

 

 

 

written by 로이세무회계

 

 

 

 

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