상속받은 주택에 대한 종부세 과세기준 (22.2.15. 시행령 반영)

2022년 2월 15일 '21년 세법개정 후속 시행령이 공포되었는데요, 이에 따라 기획재정부에서 2022년 1월 6일 발표한 시행령 개정안에 포함되었던  「상속주택의 주택수 제외 요건 합리화」 규정이 22년 2월 15일 부터 적용됩니다.   

 

오늘은 이 내용에 대해 설명드리고자 합니다. 

 

 

 

 

주택분 종부세의 세율

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종부세 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 즉, 6월 1일 현재 보유한 주택현황에 따라 과세되는 것이죠.

종부세는 보유한 주택수에 따라 세율이 다릅니다. 

 

 

1.  0.6% ~ 3% 세율이 적용되는 경우

 조정, 비조정지역 불문하고 주택을 오직 1채만 소유
 조정대상지역에 1채 + 비조정대상지역에 1채 소유
 비조정대상지역에 2채 소유

이 경우 세율 구간 0.6% ~ 3% 를 적용받고, 세부담 상한율 150% 를 적용받습니다. 

 

 

2. 1.2% ~ 6% 세율이 적용되는 경우

조정, 비조정 불문하고 3주택 이상 소유
조정대상지역에 2채 소유

이 경우 세율 구간 1.2% ~ 6% 를 적용받고, 세부담 상한율 300% 를 적용받습니다. 

세부담이 확 증가하죠. 

 

 

 

 

종부세 계산시 주택수 산정  (종전 규정) 

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종합부동산세는 개인별 과세제도를 취하고 있으므로 주택수는 본인이 소유한 주택만을 합산하여 계산하며, 공동으로 소유한 주택은 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 

 

그런데, 상속을 통해 공동으로 소유한 주택은 다음에 해당하는 경우 주택수 산정에서 제외해 주었습니다. (종전규정)

1) 주택에 대한 소유지분율이 20% 이하이고
2) 소유지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하인 경우

즉,  조정대상지역 내 주택 1채 + 위 요건을 충족한 공동상속주택 1채 를 보유한 경우 세율 적용시 주택수는 1채가 되어 0.6% ~ 3% 의 세구간을 적용받았던 것이죠. 

 

이것이 2022년 2월 14일까지 적용되었던 공동소유 상속주택 특례 (종전 규정) 입니다. 

 

 

 

 

 

개정으로 인해 바뀐 주택수 산정 기준 (개정 규정)

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이번 시행령 개정으로 공동소유 상속주택 특례 요건이 변경되었습니다.  

이에 따라, 소유지분 및 공시가격과 무관하게 상속주택은 2년간 (지방 3년간) 주택수 산정시 제외됩니다. 

 

 

 

2022년 2월 15일부터 시행되지만, 그 전에 이미 상속받은 주택의 경우에도 6월 1일 기준 상속개시일 (사망일) 로부터 2년 (지방은 3년) 이 경과하지 않았다면 바뀐 규정에 따라 주택수에 가산되지 않습니다. 

 

즉, 2020년 6월 2일 상속이 개시(사망) 된 경우 2022년 6월 1일 기준 2년이 경과하지 않았으므로 주택수에 가산되지 않습니다. 

 

2년이 경과한 시점부터는 종부세 세율 적용시 주택수에 count 되므로 종부세 부담이 급증할 수 있습니다. 

특히, 2022년 부터 종부세 과세표준 계산시 공정시장가액 비율이 100%로 인상 적용됩니다. (2021년에는 95% 였습니다.)

공시가격 또한 현실화되고 있는 추세이므로 2022년 이후 종부세 부담액은 더욱 커질 것입니다. 

 

 

상속이 일어나는 경우, 상속세를 얼마나 줄이느냐도 중요하지만 상속 이후 부담할 세금까지 고려해야 합니다. 상속의 대상이 되는 부동산을 누가, 어떤 비율로 상속받느냐에 따라 상속 이후 종부세와 양도세가 결정되기 때문입니다. 

 

 

 

로이세무회계는 세무 컨설팅을 전문으로 하는 세무사무소로서, 상속세 신고시 상속 이후 세부담까지 고려하여 최적의 절세 방안을 제시해드립니다. 

 

 

 

written by 로이세무회계

 

 

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