증여받은 부동산, 5년 이내 양도하면 안된다?

부동산을 증여할 계획이 있어 인터넷 검색을 하다 보면, "자녀가 증여 받고 나서 5년 안에 팔면 안된다" 는 얘기를 듣게 됩니다.

바로 세법상 「이월과세」 와 「부당행위계산의 부인」 규정에 관한 내용인데요, 오늘은 부동산 증여플랜을 세우거나 증여받은 아파트를 양도할 때 꼭 고려해야할 이 규정들에 대해 간단히 소개해드리고자 합니다.

 

 

 

 

 

1. 배우자, 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 "이월과세" 규정

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배우자에 대한 증여공제는 10년간 6억까지 인정됩니다.
이 점을 이용해 배우자에게 시가로 증여하면서 6억원을 공제한 증여재산가액에 대한 증여세를 내고, 배우자가 증여받은 시가를 부동산의 취득가액으로 하여 양도한다면 양도소득세를 상당히 줄일 수 있습니다.

4억원에 취득한 부동산의 시가가 7억이라고 가정하면,
(1) 배우자에게 증여합니다. 그럼 7억 - 6억원(증여공제) = 1억원 에 대한 증여세 1천만원을 냅니다.
(2) 배우자가 증여받은 뒤 7억 3천만원에 양도합니다. 그럼 양도차익은 7억 3천만원-7억원= 3천만원에 불과하죠. (이해를 목적으로 설명하는 것이므로, 취득세 및 취득 부대비용은 고려하지 않았습니다.)

그냥 팔았으면, 7억 3천만원 - 4억원 = 3억 3천만원의 양도차익이 발생했을 텐데 3천만원으로 줄었습니다.
배우자에게 증여하는 행위를 한번 거침으로써 양도소득세를 줄일 수 있는 것이죠.

세법에서는 이러한 행위를 용인하지 않습니다.
그래서 존재하는 규정이 "배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 이월과세" 입니다.

이월과세의 적용 요건과 적용 효과는 다음과 같습니다.
( "증여한 자 (증여자)"와 "증여받은 자(수증자)" 를 잘 구분해서 보셔야 합니다.)

 

 

즉, "이월과세" 규정은 배우자나 직계존비속 (부모님, 자녀)으로부터 부동산을 증여받고 5년 이내에 양도하는 경우 양도세는 증여받은자(수증자) 가 내지만, 취득시기와 취득가액은 증여자의 것을 따르도록 규정하고 있습니다. 취득시점이 훨씬 과거로 가게 되니 당연히 양도세 부담은 커지는게 일반적이죠.

이월과세 규정은 아래 부당행위계산 부인 규정과는 달리, 양도한 금액이 누구에게 귀속되었는지를 따지지 않고 무조건 적용됩니다.

증여의 경우 대부분 배우자나 직계존비속간에 이루어지죠. 따라서 증여세가 과세된 자산을 양도할 때는 이월과세가 적용되는지 꼭 점검해야 합니다.

 

 

2. 증여 후 양도에 대한 "부당행위계산 부인" 규정

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"이월과세" 와 비슷하면서도 다른 규정입니다.
부당행위계산 부인 규정의 적용 요건과 적용 효과는 다음과 같습니다.

 

 

 

증여를 통해 세액이 감소했는지 여부를 따져서 이에 해당하는 경우에만 "부당행위"로 보아 규정을 적용하며, 양도소득세 납세의무자가 "증여받은 자" 가 아닌 "증여자"로 바뀌어 버립니다.

당초에 납부한 증여세 또한 환급처리 되죠. 결국, "증여"라는 행위 자체가 없었던 것으로 보게 되는 것입니다.

다만, 이 규정은 양도한 소득이 증여받은 자(수증자)에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용되지 않습니다.

 

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이월과세 규정과 부당행위계산 부인 규정이 동시에 적용되는 경우에는 이월과세 규정을 먼저 적용합니다.

그러나 이월과세 적용으로 1세대 1주택 비과세가 되는 경우에는 이월과세가 아닌 부당행위계산 부인 규정이 적용됩니다. 이는 별도 세대인 자녀 등에게 주택을 증여하여 이월과세가 적용되는 경우 1세대 1주택 비과세대상이 되어버려 양도세 부담을 회피하는 사례를 방지하기 위함입니다.



증여세는 그 세금 계산은 간단하지만 의사결정은 신중하게 해야 합니다. 증여 받는 수증자의 재산 상황도 고려해야 하고, 증여 대상 자산의 특성도 고려하여 증여 후 언제 양도할지도 생각해봐야 합니다. 그래야 증여를 통한 절세가 완성될 수 있습니다.

written by 로이세무회계

 

 

 

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