2023년부터 부동산 증여시 취득세 대폭 인상

2021년 현재 주택을 제외한 부동산을 타인으로부터 유상으로 취득하거나, 상속 · 증여 등으로 무상 취득하는 경우

취득세 과세표준은 신고가액과 시가표준액 중 높은 금액으로 하도록 규정되어 있습니다. 

 

그런데, 2021년 8월 행정안전부에서 지방세법 개정안이 2021년 12월 9일 국회 본회의를 통과함에 따라

2023년 부터는 시가표준액으로 취득세를 신고하는 것이 어려워졌습니다.

 

향후 취득세 부담액에 어떤 영향이 있을지 이번 칼럼에서 다뤄보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

1. 타인으로부터 (주택 외) 부동산을 유상승계 취득하는 경우  [ 매매에 의한 취득 ]

 

 

이 경우는 현재도 실거래가액이 확인 가능하여 실제 거래한 가액으로 취득세 신고가 이루어지고 있습니다.

따라서 영향은 없을 것으로 보입니다. 

 

 

 

2. 타인으로부터 (주택 외) 부동산을 무상 취득하는 경우  [ 상속, 증여에 따른 취득 ]

 

 

이 경우는 향후 취득세 부담액이 증가할 것으로 예상됩니다.

 

현재는 상속이나 증여 등으로 부동산을 무상취득하는 경우 실제 거래한 가격이 없기 때문에

시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세를 납부하고 있습니다.

 

그러나 개정 지방세법에서는 시장가치를 반영한 '시가인정액 (매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액)'

을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있습니다.

 

시가표준액의 현실화율은 100%가 되지 않습니다. 이 말은 시가표준액이 시가 대비 낮게 평가되어 있다는 뜻입니다. 

그래서 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 변경되는 2023년부터 취득세 부담은 크게 증가할 것으로 보입니다. 

 

 

 

3. 건물을 신축·증축하여 취득하는 경우  [ 원시취득 ]

 

 

원시취득의 경우 현행 지방세법에 따르면 사실상의 취득가격과 시가표준액 중 높은 금액으로 신고해야 합니다.

 

여기서 사실상의 취득가격이란 취득단계에서 지출한 비용의 합계를 말하는데 이에 대한 입증은 사실상 어렵습니다.

그래서 통상적으로 시가표준액을 기준으로 하여 취득세를 신고납부하고 있습니다. 

현행 규정상 시가표준액보다만 높으면 적법한 신고로 인정되기 때문이죠. 

 

그런데, 2023년부터 시행되는 개정 지방세법에서는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 정하고 있습니다.

이에 따라 신축 및 증축에 들어간 비용들을 입증하는 서류들을 기반으로 사실상의 취득가액을 파악 후 신고해야 합니다.

 

실제 공사에 들어간 비용 중 일부를 누락하여 신고함으로써 취득세를 아낄 수 있다고 생각하기 쉬우나,

공사하는 업체에서 공사에 들어간 원자재 구입, 인건비 신고등을 하게 되고, 또 공사 수익에 대해서도 건축주에게 세금계산서 등을 발행해야 합니다.  그렇지 않으면 매출누락에 해당하여 엄청난 세법상 불이익을 받게 되기 때문이죠. 

따라서, 공사에 들어간 비용 중 일부를 누락하여 신고하는 것은 생각하지 않는 편이 좋습니다.

 

나아가, 취득가액을 낮게 신고한다면 향후 양도시 양도세 부담이 커집니다. 

낮아진 취득가액 만큼 양도차익 (양도가액 - 취득가액) 이 늘어나기 때문이죠. 

원시취득시 취득세율이 4.6%인데 반해 양도소득세율은 6 ~ 45% 로 비교도 되지 않을 만큼 높습니다. 

 

그러므로, 2023년 이후에는 공사과정에서 발생한 비용 증빙을 잘 챙겨 사실상의 취득가격을 파악 후 취득세 납부를 해야합니다. 

 

 

4. 주택을 취득하는 경우 

 

주택의 경우 이번 지방세법 개정안과는 별개로 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 취득세율 중과규정이 생겼습니다.

 

2020.8.12 이후 주택 유상 취득시 취득세율

이에 따라 1주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 취득하는 경우 8% 또는 12% 의 취득세율을 부담해야 하죠.

 

다주택자에 대한 취득세율 중과와 더불어 무상취득 (증여) 시 취득세를 중과하는 규정도 같이 생겼습니다.

원래 무상취득시 취득세율은 3.5% 가 적용되는데, 조정대상지역 내에 소재하는 주택으로, 증여당시 기준시가가 3억원 이상인 주택을 증여 받는 경우에는 12%의 취득세율이 적용됩니다.  

 

위의 중과 규정은 20.8.12 이후 취득분부터 적용되는 것이므로 2021년 현재 이미 시행중인 내용입니다. 

 

그런데 지방세법 개정에 따라 2023년부터는 세율이 아닌 과세표준도 증가하게 되었습니다.  

현재 무상 증여시에는 시가표준액 (공시가격)을 과세표준으로 취득세를 신고하고 있는데

시가인정액인 시가 기준으로 과세표준이 변경된 것입니다.

 

시가 인정액에 12%의 중과세율이 적용되므로 취득세 부담은 상당히 늘어나게 되었습니다. 

 

 

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양도소득세와 마찬가지로 부동산 취득시 발생하는 취득세 또한 지속적으로 상승하고 있습니다.

특히 주택을 증여하는 경우 발생하는 취득세는 이제 상당히 부담이 되는 수준이 됐기 때문에

자녀나 배우자에게 주택을 증여할 계획이라면 취득세를 반드시 고려해 보셔야 할 것 같네요.

 

다만, 이번 개정 지방세법은 2023년 1월 1일 이후 취득분부터 적용되므로

부동산 증여를 고려하시는 분들이라면, 2023년이 되기 전에 서둘러 증여하시는게 좋을 것입니다. 

 

 

 

 

 

written by 로이세무회계

 

 

 

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