건물 매매시 적용되는 사업의 포괄양수도

주택에 대한 규제가 너무 심해지다보니, 꼬마빌딩 매매거래가 상당히 많았었죠. 서울의 경우 주택 가격이 한채에 30억원이 넘는 물건들도 많고, 다주택자가 되는 경우 취득세부터 종부세, 양도세까지 세금이 정말 많이 붙다보니, 주택 수요의 일정 부분이 상업용 건물 수요로 옮겨갔다고도 생각됩니다.

 

꼬마빌딩의 정의를 저는 정확하게 모르겠지만, 아마도 가장 저렴한 상업용 건물을 말하는 것이겠죠?

아무리 저렴해도 20억원은 넘기에 여기에 붙는 부가가치세가 상당히 부담스러운 수준입니다.

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오늘은 상업용 건물의 부가가치세와 관련하여 부가가치세법 시행령 제23조에 규정되어 있는

"사업의 포괄 양도, 양수" 에 대해 간단히 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

 

포괄양수도 제도

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상업용 건물은 과세대상 재화이므로, 이를 양도할 때 부가가치세가 과세됩니다. (주택의 경우 임대하는 것은 면세이지만, 국민주택규모인 85제곱미터 이하인 경우 면세이고, 이를 넘으면 부가가치세가 과세됩니다. )

우리나라 부가가치세는 ‘전단계 세액공제법’을 채택하고 있습니다. 즉, 공급자 (부동산의 경우 양도자)는 공급받는 자 (부동산의 경우 양수하는 자) 로부터 부가가치세를 거래징수하여 과세당국에 납부하고, 양수자는 자신이 양도자로부터 거래징수당한 부가가치세를 부가가치세 신고를 통해 환급받는 방식입니다.

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예를 들어 건물을 50억원에 양도한다고 가정하면, 양도자는 50억원에 대한 부가가치세 5억원을 포함한 55억원을 양수자로부터 받은 뒤 부가가치세 신고일에 5억원을 매출세액으로 납부합니다. 양수자는 양도자에게 지급했던 5억원을 자신의 부가가치세 신고일에 매입세액으로 공제받게 되는데, 다른 과세사업을 수행하여 매출세액이 존재하지 않는 한 5억원 그대로 환급을 받게 됩니다.

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사례에서 본 바와 같이 과세당국 입장에서는 5억원을 양도자로부터 징수했다가, 양수자에게 그 5억원을 그대로 환급해주기 때문에 과세 실익이 없습니다. 조세징수효과가 없다는 의미입니다. 반면에 양수자 입장에서는 돌려받을 돈인 5억원을 양도자에게 줬다가 몇 달 후 국세청으로 부터 환급 받으니 그 기간동안의 이자비용 등을 손해보게 되죠. 일반적으로 부동산은 공급가액이 수십억에서 수백억에 이르는 등 크기 때문에 대출을 받아 부동산을 매수하는 경우 부담하는 이자비용도 상당합니다. 부동산이 아닌 사업체를 양도하는 경우에도 거래금액이 큰 건 마찬가지겠죠.

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이러한 문제를 해결하기 위해 있는 제도가 사업의 포괄 양수도 입니다.

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포괄양수도가 적용되는 경우 효과 

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사업의 포괄양수도에 해당하는 경우 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않습니다.

따라서 매매거래시 부가가치세를 거래징수할 필요가 없습니다.

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위의 사례에 대입해볼까요?

건물을 50억원에 매매하는 것이고, 여기에는 부가가치세가 과세되지 않으므로 양수자는 50억원만 양도자에게 지급하면 됩니다.

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또한, 부가가치세가 없으므로 공급자 (양도자)는 세금계산서를 발행할 필요도 없습니다.

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포괄양수도 적용 요건,  미충족시 불이익

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사실 포괄양수도에서 제일 중요한 부분이 요건인데요,

​사업장 별로 모든 권리(자산)와 의무 (부채) 가 포괄적으로 양도되어야 한다는 것입니다.

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한 사업장 내에서 여러 사업을 영위하는 사업자가 일부의 사업만 승계하는 경우 요건을 위배하는 것이며,

임대사업자가 자기 건물에 있는 임차인에게 단순히 그 임대 부동산 등만을 양도하는 경우에도 사업의 포괄양수도에 해당하지 않습니다.

또, 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임차인을 승계하지 않는 경우에도 포괄양수도에 해당하지 않습니다.

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사업의 포괄양수도 요건을 만족하지 못한 상태에서 사업양수도로 보아 세금계산서를 발행하지 않은 경우

가산세와 매입세액 불공제 등의 불이익이 있습니다.

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따라서, 부동산 임대사업자로부터 건물을 매수하면서 사업의 포괄양수도 규정을 적용받으려는 경우에는

요건을 만족했는지 여부 등을 정확하게 사전에 판단해야 하고,

불안하다면 차라리 부가가치세 대리 납부 제도 등을 활용하는 것이 낫습니다.

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 written by 로이세무회계

 

 

 

 

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